不動産価格の決まり方
不動産価格は、家や土地、マンションなどの不動産の価値を評価する際に様々な評価基準に基づいて決まります。
これを「不動産評価額」といいます。
不動産評価額には、主に以下の4つの評価方法があります。
時価
まず、時価は「実勢価格」とも呼ばれ、市場価格に近い価格を指します。
これは市場で実際に取引されている不動産価格を基準としています。
物の価格は取引の成立によって決まりますが、不動産の価格は需要と供給（売り手と買い手）の希望価格が一致した結果と考えることができます。
ただし、不動産の時価においては、特殊な事情によって成立した取引（例：買い叩きなど）は除外され、一般的な取引のみを考慮します。
なお、不動産評価額は多くが公的機関によって評価されますが、時価はその例外となります。
公示価格
次に、公示価格は「公示地価」とも呼ばれ、国土交通省が公表するデータに基づいて不動産価格を評価します。
国土交通省は地価公示法に従って、毎年1月1日時点の不動産価格を算定し、公表しています。
また、都道府県知事が公表する不動産価格には、基準地価（都道府県基準地標準価格）が存在します。
都道府県知事は国土利用計画法に基づいて、毎年7月1日時点の不動産価格を公表しています。
以上が不動産価格の決まり方の一部です。
不動産の評価は様々な要素によって影響を受けますが、時価や公示価格はその中でも重要な評価基準となります。
不動産の売買や評価を考えている方は、これらの評価方法について理解しておくことが重要です。
また、不動産価格は市場の動向や経済状況によっても変動するため、最新の情報を収集し、将来の見通しを考慮することも重要です。
相続税路線価
相続税路線価とは、国税庁が毎年公表するデータに基づいて算出される不動産価格です。
この価格は単に「路線価」とも呼ばれ、全国40万地点の道路における標準地の価格を国税庁が決定します。
相続税路線価は相続や贈与にかかる課税額の基準となります。
国税庁は例年1月1日時点の評価額を算定し、8月に公表します。
具体的な相続税評価額は「相続税路線価×土地面積」で算出することができます。
なお、相続税路線価は公示価格のおよそ80%程度となります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、各市町村が固定資産課税台帳に登録した課税価格のことを指します。
この台帳には土地や建物などの固定資産に対する課税価格が登録されており、固定資産税や不動産取得税、都市計画税、登録免許税などの基準となります。
固定資産税評価額は3年ごとに見直され、見直される年は基準年度と呼ばれます。
土地の場合は公示価格の70%が目安とされ、建物の場合は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて算出されます。
不動産価格に影響する要因
不動産価格は経済的な要因や社会的な要因に影響を受けます。
以下では、その具体例として「金利の動向」「法改正」「その他の要因」の3つをピックアップして詳しく見ていきましょう。
・金利の動向：住宅ローンの金利が低くなる「マイナス金利政策」や長期固定金利住宅ローン「フラット35」の普及など、金利に関する動きが住宅価格に影響します。
・法改正：住宅ローン控除の見直しや2022年の生産緑地の軽減措置満了による住宅用地の大量供給など、法改正や法律に関連する動きが住宅価格に影響します。
・その他の要因：不動産価格には他にもさまざまな要因が関与しています。
例えば、地域の開発計画の進捗状況や交通インフラの整備、周辺環境の変化などが不動産価格に影響を与えることがあります。
不動産価格の調べ方
オリンピックなどのイベント開催や新型コロナウイルスの感染拡大、海外投資家の動向、都市部の人口増加、地方都市の再開発、基準地価の変化など、さまざまな要素が住宅価格に影響を及ぼします。
住宅価格を調べるための方法として、公示価格、路線価、および他の住宅価格を調査する方法を以下で詳しく説明します。
公示価格の調べ方
1. 国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」にアクセスし、画面上で「地価公示 都道府県地価調査」という項目をクリックします。
2. 表示されるページから「標準地・基準地検索システム」にアクセスします。
3. 「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というページが表示されますので、目的の不動産がある都道府県や市区町村を選択します。
4. 「検索条件指定」というページが表示されますので、対象となる不動産の条件（用途区分や地価など）を選択し、「検索」と書かれたボタンをクリックします。
5. 検索結果として、目的の不動産の公示価格が表示されます。
路線価の調べ方
1. 国税庁のウェブサイトページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスし、調べたい年度をクリックします。
2. 表示される日本地図から、目的の不動産がある都道府県を選択します。
3. 各都道府県の「財産評価基準書目次」というページが表示されますので、そこから「路線価図」をクリックします。
4. 該当地域の市名が表示されますので、目的の不動産がある市名をクリックします。
5. 該当地域の区町村名と路線価図ページ番号が表示されますので、目的の不動産がある区町村の路線価図ページ番号をクリックします。
6. 調査結果として、目的の不動産の路線価が表示されます。
その他
また、国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」では、過去に行われた不動産取引価格も調査することができます。
生産緑地の軽減措置満了による不動産価格の変動予測
2022年には、生産緑地として指定された農地の80%が指定期限を迎えます。
このため、営農義務や固定資産税の優遇がなくなり、多くの土地が宅地として不動産市場に出回ることが予想されています。
大量に供給される宅地により、不動産価格が下落する可能性もあるため、注意が必要です。
大阪万博の開催と関西圏の不動産価格への影響
2025年には、大阪万博が開催される予定です。
万博は国際的なイベントであり、関西圏の不動産価格の上昇を期待する声もあります。
大規模なイベントによって、地域の発展や観光産業の活性化が見込まれるため、不動産市場にも良い影響を与える可能性があります。
空き家の増加と人口減少による不動産価格の変動への懸念
日本国内の空き家数は増加の一途をたどっており、2030年には空き家率が30%に達すると予測されています。
また、2050年には日本の総人口が1億人を下回り、9,700万人になるとの予測もあります。
このような状況下では、政策や税制の整備によって不動産価格が影響を受ける可能性があります。
将来の不動産価格を考える上で、これらの要素も注視しておく必要があります。
まとめ
最近の不動産市場では、全国的にマンションが好調な状態です。
しかし、コロナ禍の影響や上記に挙げた要素が変化することで、不動産価格は変動する可能性があります。
不動産市場の動向を把握するためには、不動産価格指数が役立ちます。
また、不動産価格には「時価」「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」といった要素があり、これらをインターネットで簡単に調べることができます。
不動産を売買する際には、最新の不動産市場の動向と価格を把握し、最適なタイミングを見極めることが重要です。
