不動産の売買において、売り主が負う責任の一つが「瑕疵担保責任（契約不適合責任）」です。
この責任について詳しく解説します。
瑕疵担保責任とは
不動産取引時に発生する売り主の責任であり、瑕疵という言葉は法律などで使われることがありますが、一般的な日常会話ではあまり耳にしません。
不動産を売却した人は、売り主として瑕疵担保責任を負い、買い主に予期せぬ負担が生じないようにする義務があります。
瑕疵とは建物の傷や地面のヒビなど、見た目でわかるものだけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況に差異がある場合も含まれます。
買い主は、このような瑕疵のある物件の場合には損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は、不動産取引においては古くから使われてきました。
しかし、2020年に行われた民法の改正により、瑕疵担保責任の代わりに「契約不適合責任」という言葉が新たに使われるようになりました。
内容としては大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に関しては一部異なる点があります。
したがって、この点についても理解しておくことが重要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見た目では分からない「隠れた瑕疵」についても追及されます。
つまり、建物の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども責任を負うことになります。
これは買い主により公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスを遵守する必要があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない部分に存在する建物や土地の問題を指します。
表面上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題があるケースです。
以下に物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵といういくつかのタイプを具体例を挙げて説明していきます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、外見上は問題がないように見えるものの、内部に瑕疵が存在する状態を指します。
例えば、新しく住み始めた直後に雨漏りが発生したり、白アリ被害があったりするケースが物理的瑕疵に該当します。
また、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的瑕疵として考えられます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、物件自体には問題がないものの、法令に違反している状態にある物件を指します。
建物や土地の利用には建築基準法や都市計画法などの法律が制約として存在します。
外観上は問題がなくても、構造的な問題がある建物などは法律的瑕疵となります。
また、消防設備が適切に設置されていない場合も法令に違反していることになります。
さらに、建設が許可されていない場所に建物が建てられたり、法令に定められた範囲を超える建築物が建てられた場合も、法律的瑕疵として考えられます。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件の周辺環境に関する情報が売主から買主に伝えられていなかったことによって生じる問題です。
例えば、物件の周囲に平日の昼間に大きな音がする施設が存在する場合、買い手は土日に物件を見に行った際にはその音の問題を把握することができません。
売主はそのような状況を買主に伝えるべきでした。
しかし、情報が伝えられていないために買い主が購入後に初めてその事実を知る場合、環境的瑕疵となります。
心理的瑕疵
とは、通常、多くの人が住みたくないと感じるような物件であることを売主が伝えなかった場合に生じる問題のことです。
具体的な例としては、過去にその物件で殺人事件が起きたり、自殺があった場合が挙げられます。
売主はこのような事実を告げることで、物件の価値が下がることを避けるため、あえて伝えることがありません。
しかし、買主はこのような事実を知らずに購入し、後になって問題が発覚した場合、もし最初から事実を知っていたら購入しなかった可能性がありますし、購入価格を減額してもらうことも考えられます。
このような問題については、瑕疵担保責任に関する法律上の規定が存在します。
瑕疵担保責任に関する法律上の規定
とは、不動産取引において非常に重要な役割を果たすものです。
というのも、不動産取引に関わる売主や買主は、いつでも瑕疵担保責任の当事者になる可能性があるからです。
瑕疵担保責任の発生する期間や範囲などは法律によって定められているため、その内容をしっかりと把握しておくことが大切です。
具体的には、民法においては570条で瑕疵担保責任が規定されており、簡潔に説明すると、もし瑕疵がなければ契約を結ばなかったという場合には契約を解除することができ、契約の存在自体に影響を与えなかったという場合には損害賠償を請求することができるとされています。
具体的な例としては、もし建物が傾いていることを事前に知っていれば購入しなかったと客観的に判断できる場合、実際に建物が傾いていた場合には契約を解除することができます。
また、例えば給湯器に問題があり、給湯器の交換費用さえもらえれば契約を継続することができるような場合は、損害賠償で対応することが適切です。
民法は、なるべく契約を維持することを基本とし、どうしても継続が困難な場合には契約解除が可能になるような考え方に基づいています。
宅地建物取引業法
不動産の売買が行われる際、売り主が不動産会社である場合、買い主である一般消費者と比べて、売り主は不動産に関する知識や経験が豊富です。
そのため、売り主と一般消費者が同じ立場で契約を結ぶと、一般消費者に不利な契約が成立する可能性が高まります。
それを防ぐために、宅地建物取引業法では、買い主である一般消費者を保護するために、売り主が買い主に不利な特約を定めてはならないという規定が設けられています。
ただし、買い主が契約不適合を知った時から売り主に通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、買い主にとって民法よりも不利な内容であっても、特約として定めることが認められています。
品確法
不動産売買が新築住宅の場合、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、引き渡された時から10年間は、住宅の主要な構造部分または雨水の侵入を防止する部分について政令で定める瑕疵（欠陥）について、売り主が責任を負うとされています。
この瑕疵担保責任は、売り主と買い主の契約により最大20年まで延長することができます。
そのため、大手のハウスメーカーなどは、長期の保証をアピールしています。
ただし、新築住宅とは、新たに建設された、人々が住むための住宅を指します。
ただし、建設工事が完了してから1年が経過した場合、誰も住んでいない住宅でも瑕疵担保の対象にはなりません。
瑕疵担保責任を負わないとする特約
瑕疵担保責任は、契約当事者間で特に定めがない場合に適用されるものであり、この法律に反する特約を契約に含めることは可能です。
つまり、売り主と買い主が合意し、瑕疵担保責任を負わないことを特約として定めることもできます。
この場合、売り主は瑕疵に関して責任を負わないため、買い主が住宅の欠陥に遭遇した場合、売り主に対して苦情を申し立てることはできません。
ただし、このような特約を定める場合でも、法律に違反しないかしっかりと確認することが重要です。
宅建業者による売買契約における瑕疵担保責任の期間について
宅建業者自らが売主となる宅地または建物の売買契約をする場合には、特別な特約をすることなく、民法の規定よりも不利にならないようにする必要があります。
具体的には、民法では売買から10年以内で瑕疵を見つけた場合に1年以内に瑕疵担保責任を行使しなければならないとされています。
ただし、新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、引き渡し後10年間は住宅の構造耐力に関わる重要な部分などの非明示瑕疵について責任を負うことが求められています。
したがって、この場合は任意に期間を設定することができます。
まとめ
以上のように、「瑕疵担保責任」とは特定の物の売買契約において、対象物に欠陥などが存在していて、対価のバランスがとれない状況が生じた場合の理論です。
ただし、契約が自由に設定可能な場合や、宅建業者が当事者となる場合、または対象物が新築の場合には例外があります。
このような特例に関しても把握しておくことが重要です。
