不動産売買契約書の作成の注意点
不動産の売買契約書を作成する際には、以下の点に十分に注意する必要があります。
1. 取引条件の明確化:不動産売買契約書は、不動産取引に関するいくつもの取引条件を定める重要な契約書です。
このため、売主と買主の双方が合意した取引条件を明確に書面に残すことが重要です。
口頭での合意だけでは、後々に紛争が生じる可能性があります。
2. 法的な証拠としての役割:不動産売買契約書は法的な文書であり、取引条件を明確に記載することで将来的に約束違反などのトラブルが生じた場合に証拠となり得ます。
売主や買主による「言った覚えはない」といった主張を防ぐためにも、契約書の形式で取引条件を記録しておくことが重要です。
3. 通常は不動産業者による作成:不動産売買契約書の作成については、一般的には不動産業者が担当することが多いです。
不動産業者は専門的な知識と経験を持ち、適切な取引条件を明確に記載することができます。
4. 個人間取引の場合は話し合いで決定:不動産業者を利用せずに個人間で取引を行う場合には、売主と買主の双方で話し合いを行い、契約書を作成する役割を決定する必要があります。
ただし、不動産取引に関するリスクを適切に評価できない場合は、司法書士などの専門家に助言を求めることをおすすめします。
以上が、不動産売買契約書の作成時に注意すべきポイントです。
不動産取引においてトラブルを避けるためにも、取引条件を明確にした契約書を作成することが重要です。
重要事項説明書も同時に作成が必要
不動産の売買契約書を作成する際には、売買の取引条件について詳細に記載した重要事項説明書も一緒に作成する必要があります。
この重要事項説明書は、不動産売却する側である売主が作成することが基本です。
不動産売買契約書と異なり、どちらでも作成することができるのではなく、売主が売却する不動産に関する情報を提供するために作成するものです。
不動産の売買契約書は何に注目すべきでしょうか?契約書の中には特に重要な条項がいくつか存在しますので、ここでは簡単に説明します。
まず、売買対象物件の表示には誤りがないかを確認してください。
登記簿と同じ情報で記載されているか、売買対象となる物件が明確に書かれているかを確認しましょう。
次に、不動産の価格についてです。
不動産の価格は実際の面積または登記簿上の面積のどちらかを基準に算出されます。
また、面積を契約締結後に測量し精算する方法と、契約日前に面積を確定させて計算する方法があります。
建物の場合には通常、登記簿上の面積を使用して不動産価格を算出することが一般的です。
手付金、支払い方法、支払日についても注意が必要です。
不動産売買契約の締結時には、買主が売主に手付金を支払います。
手付金の金額、支払い方法、期限などをよく確認してください。
一部は契約締結時、残りは物件引き渡し時に支払う場合もあります。
支払い方法は物件や契約によって異なるため、双方が納得のいくように確認しましょう。
最後に、売買対象の土地や建物の面積についても確認しておきましょう。
契約書内で明確に述べられているかどうかを確認し、測量や代金の清算に関しても適切な記載がされているかを注意深くチェックしてください。
土地の面積の確認方法と面積の差異について
土地の面積を知る方法としては、登記簿の記載をそのまま使う方法と、現地まで行って測量をする方法があります。
もし不動産売買契約を結んだ後に測量を行う場合、登記簿に記載された面積と実際の測量結果との間に差異が生じることがあります。
その場合、契約書には面積の差異に関する対応策が書かれているはずです。
具体的には、差額を買主が支払うケースと、差額を支払わないケースがあります。
瑕疵担保責任について
不動産の売買契約において、「瑕疵担保責任」という条項が重要なポイントとなります。
この瑕疵担保責任とは、不動産を購入した後に売主が責任を持つべきある問題が発生した場合に、購入者が売主にその問題の責任を追及することができるという規定です。
具体的には、不動産契約締結前に問題が発見できなかった欠陥が後から判明した場合に、売主に対して責任を追及することができるというものです。
瑕疵担保責任に関しては、契約書で具体的な内容が定められているはずですので、細かく確認する必要があります。
また、瑕疵担保責任を請求することができる期間についても契約書に明記されているはずなので、よく確認しましょう。
境界の明示
土地や不動産の売買においては、境界に関する問題が起こることがありますので、売買する前に境界を確認することが重要です。
もし境界が明確になっていない場合は、売主と近隣の土地所有者が境界標と呼ばれるものを設置し、境界を正確に確定させる必要があります。
引き渡しの時期
物件の引き渡し時期についても、事前に確認しておくことが重要です。
一般的には、所有権の移転日と引き渡し日が同一日に設定されることが多いです。
ただし、引越しのスケジュールなどによっては、買主と売主が別の引き渡し日を合意する場合もありますので、注意が必要です。
抵当権の抹消
売主は不動産の所有権を譲渡する前に、その不動産に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
もし買主である自分が不動産を購入する場合には、購入する不動産に抵当権が残っていないか、事前に確認する必要があります。
公租公課の分担
不動産の売買や所有には、公共料金や税金がかかります。
一般的には、不動産の引き渡し完了を基準として、それ以前の期間は売主が公共料金や税金を負担し、引き渡し後の期間は買主が負担することが一般的です。
融資利用の特約
不動産の購入時、購入者が金融機関から融資を受ける場合があります。
しかし、この融資が受けられなかった場合、契約は成立せず、解除されるルールが設定されています。
契約違反について
不動産の売買契約では、契約違反があった場合、契約を解除することができ、違約金の支払いを求めることもできます。
また、相手方が契約違反をする可能性も考えられるため、契約違反が生じた場合の違約金についても事前に確認しておくことが重要です。
不動産売買契約書の準備段階で売主が行うこと
不動産の売買契約書を作成する際に、売主が行うべき準備について説明します。
・不動産の境界を確定しておく 不動産の売買取引後に、境界に関するトラブルが生じることがあります。
そのため、予め不動産の境界を確定しておくことは重要です。
これは売買対象である不動産が問題なく引き渡されることを保証するために、売主側が行うべきです。
また、境界確定に関する項目は契約書にも記載されることがありますので、内容を確認する必要があります。
・抵当権等の担保の抹消確認 売買対象の不動産には、抵当権などの担保が設定されている場合があります。
この場合、売買取引までに担保が抹消されているかどうかを確認する必要があります。
契約書にも取引前に抹消する旨の条件が付けられていることがありますので、担保に関する事項も確認しましょう。
・代金支払いと不動産名義変更のタイミング 法的には、代金支払いと不動産名義変更は同時に行うことができます。
しかし、適切に実行できる見込みがあるかを確認しておくことも重要です。
この点も忘れずにチェックしておきましょう。
不動産売買契約書に記載すると無効になってしまうこととは?
不動産売買契約書には内容に制限があります。
つまり、契約書には好きなことを自由に書くことはできません。
なぜなら、強制法規違反や公序良俗に反する内容を書くことはできないからです。
法律の中には、公共の利益のために守らなければならないルールが定められています。
そして、そのようなルールに違反する内容を契約書に書いてしまうと、その部分は無効になってしまうのです。
不動産売買契約書に際して何が必要?
不動産の売買契約を締結する際に、売主が用意しなければならないものがあります。
(1)認め印
(2)本人確認書類
(3)半分の仲介手数料
(4)印紙
(5)固定資産税納付書
まとめ
不動産取引においては、将来起こりうるトラブルを予防するためにも、口頭での契約ではなく書面としての契約書を作成することが不可欠です。
初めての方でも、上記で紹介した事項を最低限チェックし、公平な内容であることを確認した上で契約を締結しましょう。